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Imprimir esta páginaEnviar este artículo por E-mail, a un AmigoVia La Auténtica Defensa: Noticias de Campana

Vía http://www.laautenticadefensa.net - Edición del 11/feb/2018




Jorge Bader

El debate que se ha generado en los últimos días vinculado a la modificación del Código de Planeamiento y las alturas límite de los edificios urbanos puso sobre la mesa el concepto del enrase que ocupa los titulares. Al parecer ya se ha bautizado el tema con este término. El enrase es la aplicación de un recurso de diseño en las ciudades, que permite igualar propiedades de edificios en el caso que en una trama urbana consolidada queden bolsones de edificaciones de menor altura o condiciones diferentes al entorno construido de modo de permitir una homogeneidad de desarrollo y una continuidad visual.

Este recurso se muestra útil en las ciudades densamente edificadas como una estrategia de generación de formas edilicias relativamente uniformes. Y digo relativamente porque como estrategia tiene múltiples variantes técnicas que complicarían el sentido de divulgación de este artículo. Basta con lo dicho para entender que este recurso es válido en casos en que el común del entorno está desarrollado de alguna manera particular y lo que se busca es asimilar al diferente, a las condiciones generales. Nunca puede aplicarse este criterio a la realidad local porque enrasar en todo caso representaría llevar los hechos puntuales de edificios de cierta altura que objetivamente, son el caso excepcional en muchas manzanas donde solo hay un edificio construido, al común de las alturas medias que obviamente, como hecho precedente, son más bajas que ese edificio. Como la doctrina del completamiento del tejido y el enrase son positivas es decir van por mas metros construidos plantearlo así en Campana representaría que simplemente el edificio excepcional seria el que daría lugar a la base de comparación.

La ordenanza que trata este tema, tiene además de esta incongruencia, la indeterminación expresa del entorno inmediato.

El permiso de enrasar, por simpatía, es decir simplemente porque el entorno inmediato tiene algún edificio de cierta altura diferente al promedio, pone en la mesa al menos dos interrogantes que llevan a un fuerte cuestionamiento. Primero, ¿qué es entorno inmediato? ¿Lo es el edificio lindero, el cercano a una cuadra o el que a simple vista diviso en el horizonte? Esto implica una indeterminación muy grande que puede prestarse a muchas discusiones operativas. Segundo, ¿Dónde está el límite del entorno inmediato? Con el concepto tan abierto la cuestión del desarrollo será una continuidad de obras basadas en ese ¨entorno inmediato¨ que se ira construyendo paulatinamente, hasta colmar los espacios habilitados, amparados en esa cuestión conceptual. Esto simplemente observando que los nuevos edificios permitidos irán construyendo gradualmente el nuevo paradigma. La pregunta que queda formulada en estos debates, es si es este el modelo de ciudad que queremos. Finalmente ¿a que modelo de desarrollo edilicio responde esta asimilación edilicia por simpatía o cercanía? Quizás fuere más fácil redefinir las alturas aceptadas y simplemente delimitar la zona habilitada para esas alturas y listo, algo así como un nuevo plano limite. Tal y como está formulada la ordenanza ha tenido un fuerte cuestionamiento. Lo cierto es que, si aceptamos que el desarrollo edilicio viene dado por la concentración urbana y el crecimiento en vertical, tenemos que redefinir varias cuestiones que hacen a ese desarrollo.

El primer paso es entender que la limitante de alturas es solo una más de las variables en juego.

Los indicadores urbanísticos y los parámetros de diseño son muchos más que la simple altura. No quiero abundar en aspectos demasiado técnicos, pero la densidad ocupacional, el total de metros posibles en la parcela sean en planta o en el total edificable (FOS, FOT) el criterio de diseño de patios y la implantación edilicia, como objeto de premios a los indicadores y la condición del tejido urbano, los frentes internos y externos, la superficies habitables y las cocheras, son parte de los muchos componentes de la ecuación donde la altura es muchas veces el dato menos relevante. Quizás la búsqueda de más esbeltez en un edificio, como criterio de diseño sea el más perjudicado en el caso de la altura, lo cual probablemente obligue también a repensar varios de los componentes antes citados en la norma de tejido urbano. Sea cual fuere la lectura, estos enunciados ponen de manifiesto que no se trata de un tema menor, y que es necesario debatir con más profundidad sobre parámetros integrales de diseño urbano antes de aprobar una enmienda parcial a la norma que precisamente debe dar como resultado una imagen deseada. Por último y sobre este particular, me pregunto, ¿Qué va a suceder cuando el valor de la tierra en esas zonas habilitadas trepe hasta niveles en los cuales lo permitido haga imposible la ecuación costo-beneficio? Tendremos una nueva presión para incrementar los indicadores y así compensar ese costo de la tierra.

Más o menos como el cuento de nunca acabar. Cambiando el eje del análisis, tal como pongo de manifiesto mis criticas al objeto de la ordenanza, también quiero destacar algunos aspectos del proceso en particular. Cuando empezó el Concejo Urbano, hubo ciertos escozores, sobre todo por la mezcla inexplicable de consultas técnicas o sociales y las cuestiones de chicanas y debates políticos. Incluso por la presión ejercida en la urgencia de forzar aprobaciones inmediatas, por parte de algunos funcionarios participantes.

Lo cierto es que con el andar de los días y la presentación de los fundamentos con los cuales se iba abonando la posición técnica de los profesionales y las entidades convocadas, estas presiones fueron cediendo, dando lugar a posturas más razonables, donde se interpretó que la oportunidad final de la discusión política, tema que no le es propio a las entidades técnicas convocadas, será responsabilidad de una segunda instancia en el ámbito del concejo Deliberante. Según mi visión quedan algunos aspectos sujetos a análisis más exhaustivo, como por ejemplo la reglamentación más dinámica y clara respecto de la aplicación de la plusvalía, la redefinición del modelo de ciudad y su nuevo perfil a partir de un tejido más densificado en algunas zonas, los nuevos planos limite si este fuera el criterio que termine primando, la cuestión de los estacionamientos, las opciones de densidades potenciales como marco de desarrollo variable para zonas donde se pudiera incrementar la ocupación habitacional, y la redefinición de usos urbanos entendiendo si se privilegia lo habitacional o se propende a una mezcla proporcionada entre diversos usos complementarios. Esta visión personal no agota los interrogantes. Dejo claro que este es mi criterio, desde mi lectura del urbanismo y desde mi compromiso con mi ciudad. Probablemente si logramos esta vez dar continuidad al espacio de debate esta visión fragmentaria se multiplique en muchas otras opciones de análisis y tengamos al final un producto más razonable de desarrollo consensuado.

Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015


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